Zdražování nemovitostí zpomaluje

Růst cen nemovitostí se zřejmě nezastaví ani letos. Poptávka totiž stále převyšuje nabídku. S tím, že by šly ceny dolů, se tak zatím počítat nedá. Obrat by mohl nastat jen v případě, že by se ekonomická situace změnila zásadně k horšímu. To naštěstí ekonomové ani analytici letos nepředpokládají. Realitní trh pocítil v loňském roce po několika letech silného růstu oslabení. Dostupnost bydlení se totiž vlivem růstu cen rezidenčních nemovitostí dále zhoršila. Ceny nemovitostí byly na konci roku 2019 o 35 procent vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Podle odhadů České národní banky (ČNB) se nadhodnocení cen nemovitostí v polovině loňského roku pohybovalo v rozmezí 15 až 20 procent, tedy více než bylo odhadováno na konci roku 2018 (kolem 15 procent). „Hlavní příčinou byla nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech,“ vysvětluje mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová. Růst cen nemovitostí podle centrální banky rovněž podporuje nízká úroveň úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, která se po růstu v roce 2018 začala loni opět významně snižovat. „Dělo se tak v důsledku vysoce uvolněných měnových politik zahraničních centrálních bank,“ doplňuje Vodstrčilová. Tento vývoj potvrzují i zkušenosti realitních kanceláří. Ceny nemovitostí loni rostly ve všech krajích, a to napříč  všemi segmenty nemovitostí. „Celorepublikový průměr odpovídá zhruba pěti procentům, přičemž nejrychleji rostly ceny ve Středočeském kraji,“ říká Pavel Hassman ze společnosti RE/MAX 4YOU. Například v Kladně podle statistik ERA Reality vzrostly o 13 procent, v Příbrami dokonce o 26 procent. „Překvapivé je, že velký růst cen prožívá také například Ústí nad Labem, a to kolem 13 procent,“ dodává Milan Břečka z realitní kanceláře Century 21 Premium. Stejný trend zaznamenala i společnost ERA Reality, jejíž statistiky v Ústí nad Labem hovoří o nárůstu cen dokonce o 17 procent. Rovněž RE/MAX potvrzuje nejvyšší nárůst právě na Ústecku. „V Praze šly ceny nemovitostí meziročně nahoru průměrně o devět procent,“ uvedl Hassman.Vůbec nejvyšší růst cen pak byl u relativně malých bytů, tedy v kategorii 2+1 a 2+kk. Právě o ty je mezi kupujícími vůbec největší zájem. „To platí především pro Prahu, kde byty o dispozici 1+kk a 2+kk tvoří téměř 70 procent prodejů,“ popisuje situaci Petr Němeček, ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky.

Praha, Brno zdražení neujdou

Očekávaná stagnace cen se tak ve většině regionů vůbec nedostavila. S podobným vývojem se dá počítat i letos, ceny tedy nejspíš ještě dále porostou. Vzhledem k tomu, že poptávka stále převyšuje nabídku, není totiž k poklesu cen žádný důvod. Podle ČNB se však s ohledem na vývoj nabídkových cen dá předpokládat, že dynamika růstu cen rezidenčních nemovitostí bude v nejbližších čtvrtletích spíše slábnout. Jinými slovy, ceny už nepůjdou nahoru tak rychle. Totéž potvrzují i realitní kanceláře. „V atraktivních lokalitách ceny nemovitostí i nadále průběžně porostou v řádu procent, a to zejména ve velkých městech,“ říká Jan Martina z M&M Reality. Týká se to zejména Prahy. „Vývoj je totiž přímo závislý na možnostech výstavby nových nemovitostí v dané lokalitě,“ vysvětluje Rájek. A z tohoto pohledu je situace v naší metropoli poměrně tristní. Počet nově povolených bytů je totiž zoufale nízký. „V Praze se už mnoho let povoluje průměrně jen zhruba třetina z potřebných alespoň deseti tisíc nových bytů ročně,“ říká Dušan Kunovský, šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj. Ty jsou nutné k tomu, aby město mohlo reagovat na nárůst počtu obyvatel a vyrovnat už svůj současný deficit. Pro srovnání – v polském hlavním městě se ročně povolí 25 tisíc bytů, v Berlíně 24 tisíc, ve Vídni 15 tisíc a v Mnichově 12,5 tisíce. I při srovnání počtu nově postavených bytů na tisíc obyvatel vychází naše metropole nejhůře. Ani v Brně není situace s novou výstavbou nijak růžová, což se i tam promítá do rostoucích cen. Ovšem i tam samozřejmě rostou v posledních měsících výrazně pomaleji než dříve. A letos tomu nebude jinak. Kupující si mohou více vybírat Pro zájemce o koupi to není moc dobrá zpráva. Pozitivní je snad jen to, že kupujících je přece jenom méně a byt či dům tak není prodaný obratem, jen co se objeví v nabídce. „Doba, kdy je nemovitost v nabídce, se prodloužila až o jeden měsíc,“ říká Tomáš Hejda z RE/MAX. Znamená to, že kupující má více času si v klidu rozmyslet, zda mu nemovitost vyhovuje a nemusí být ve stresu, že pokud nezarezervuje hned na prohlídce, nemovitost mu někdo „vyfoukne“. Kupující toho využívají. „Víme z jednání s kupci, že volné zdroje a chuť nakupovat nemovitosti existuje. Jen výrazně víc vybírají, co koupí a v jakém stavu a s jakým výhledem či přidanou hodnotou,“ potvrzuje Tomáš Jelínek, provozní ředitel Century 21 Czech Republic. Zajímá je například výhled do zahrady, nikoliv k sousedovi do oken, nebo zahrada k tomu či možnost volného parkování u domu. Kromě toho se většina zájemců snaží o ceně vybrané nemovitosti vyjednávat. Přece jenom, někdy jsou ceny skutečně nadsazené. Zda se to podaří či nikoliv, záleží z velké části na tom, kolik potenciálních kupců se o konkrétní nemovitost zajímá. „Prodávající někdy mírně sleví, někteří s tím i od začátku počítají, ale řada z nich naopak nemá ke slevě důvod, protože vážných zájemců je více,“ říká Jan Martina. Podobné zkušenosti mají také další realitní kanceláře. „V 90 procentech případů se ceny upravují zhruba o sto až 200 tisíc korun. Český kupující vyžaduje slevu vždy a zejména za situace, má-li hotovost a nefinancuje koupi pomocí hypotečního úvěru,“ konstatuje Milan Břečka. Také podle Jiřího Rájka se většina nemovitostí z nabídky jejich realitní kanceláře prodá blízko nabídkové ceně, tedy té, která byla v inzerátu.