pavel-hassman-kariera

Koupě bytu za účelem pronájmu se vyplatí i při současných vysokých cenách

Byt na Investici: prim hraje lokalita

Pořízení nemovitosti, kterou bude majitel pronajímat, je stále v kurzu. Vyplatí se totiž i při současných vysokých cenách. Je však třeba počítat a tím, že návratnost takové investice bude delší než dříve.

V Česku žije v nájmu 23,4 procent domácností Jejich podíl se ale bude téměř jistě zvyšovat. Ceny nových i starších bytů rostou a zdražují také hypotéky. Mnoha lidem se proto sen o bydlení ve vlastním vzdaluje a budou muset zůstat déle nebo trvale v nájmu. A to vzbuzuje zájem investorů. „Standardní dlouhodobé procento investičních bytů v novostavbách je kolem 30 procent, přičemž v uplynulých letech toto číslo vzrostlo zhruba na 40 procent, v některých projektech i více,“říká František Šudrich, obchodní ředitel společnosti Trikaya. „U starších bytů je pak podíl těch investičních samozřejmě výrazně nižší.“

Otázkou ale je, zda je pořízení bytu za účelem pronájmu dobrou investicí i za současných podmínek. Odpověď není jednoznačná. „Na koupi investičního bytu se dá totiž dávat z mnoha hledisek. Obecně však lze říci, že investování do bytu se vyplatí v jakékoli době, protože dlouhodobě – tedy v řádu desítek let – cena nemovitosti roste.“vysvětluje Daniel Kotula, majitel RE/MAX City. „Je to způsobeno tím, že dlouhodobě rostou průměrné příjmy a zároveň klesá hodnota peněz.“

Zhodnocení, či peněžní tok?

Pokud tedy člověk uvažuje o dlouhodobé investici – na kapitálové zhodnocení -, pak to dává smysl. I když u bytu pořízeného nyní už asi nebude zhodnocení tak vysoké jakého dosahovali investoři v posledních letech. „Pokud jsme například v Žatci v roce 2016 prodávali za ceny pod deset tisíc korun za metr čtvereční, letos je to již i přes 20 tisíc. U sedmdesátimetrového bytu 3+1, který majitel pořídil za 650 tisíc korun a dalších 300 tisíc korun investoval do rekonstrukce je jeho aktuální hodnota, okolo 1 250 000 korun. Hrubý výnos investora za dva roky je v tomto případě 300 tisíc korun,“ uvádí příklad Pavel Hassman, majitel RE/MAX 4 you. Pak je tu ale ještě druhý pohled na věc, kdy má investor zájem na takzvaném peněžním toku, tedy výnosu z nájmu. „Zde je třeba vybírat nemovitost tak, aby výnos z nájmu po odečtení nákladů zůstával stále v kladných číslech,“ popisuje Hassman.

Jinými slovy, abyste ze své investice získali maximum, je potřeba koupit správný typ bytu a ve správné lokalitě. Byt by měl být spíše menší, protože výnos z nájmu, počítán jako roční čisté nájemné ku kupní ceně, bude vycházet lépe než u větších jednotek. Menší byty také rychleji obsadí nájemce, protože většina potenciálních zájemců o pronájem hledá právě malé byty.

Z ekonomického hlediska je pak výhodnější nemovitost před rekonstrukcí, protože cena takového bytu povýšená o náklady na opravu bude pravděpodobně nižší než koupě bytu po rekonstrukci.

Správné umístění

Druhým parametrem výhodné koupě investičního bytu je lokalita. Při výběru musí vzít budoucí majitel v úvahu, zda bude v místě dostatek zájemců o nájemní bydlení. Ten zpravidla v oblastech s vysokou zaměstnaností. Ověřit je třeba také dlouhodobý  výhled lokality. Tedy to, zda vybrané místo ekonomicky prosperuje a nic nenasvědčuje tomu, že by se na tom v budoucnu něco změnilo, nebo je to místo se závislosti třeba na jednom zaměstnavateli s nejistou budoucností.

„Jestliže byste měli výhled investice například pouze na pět let, pak bych aktuálně koupi nedoporučoval. Pokud vás totiž potká ekonomická krize, což je dost pravděpodobné, protože se pravidelně v cyklech opakuje, pak cena nemovitosti může být v době plánovaného prodeje pod aktuální tržní cenou a mohli byste na transakci prodělat,“ vysvětluje Kotula. „Naopak v horizontu deseti a více let je pravděpodobné, že ceny budou nad současnou úrovní.“

Kolik ročně vynese

Je však třeba počítat i s tím, že jen samotná lukrativnost lokality vyšší roční výnos z nájmu nezaručí. Naopak. „Obecně platí, že čím nižší výnos, tím atraktivnější místo pro bydlení,“ přibližuje realitu Petr Hána, manažer v oddělení nemovitostí Deloitte.

Uchování hodnoty nemovitosti je samozřejmě jistější v Praze než třeba v Ústeckém Kraji, kde jsou aktuálně ceny nejnižší. V příštích letech by se to ale s výnosy mohlo o něco zlepšit. „Ceny pronájmů totiž rostou spolu s cenami nemovitostí, ovšem s několikaměsíčním, až několikaletým zpožděním – jednoduše podle frekvence obnovy nájemních smluv. Lze tedy očekávat, že v nadcházejících letech ceny pronájmů prostoru a výnosy současných transakcí také,“ říká Šudrich.

Spočítejte si sami

Fakticky si může zájemce orientačně roční výnos z nájmu vykalkulovat sám. Výnos z nájmu se nejjednodušeji spočítá jako roční čisté nájemné ke kupní ceně. „Při ceně bytu 2,5 milionu korun byste tak pro výnos pět procent museli mít zisk 125 tisíc ročně, tedy deset tisíc měsíčně čistého po odečtení poplatků,“ popisuje Martin Mašát, ekonom ze společnosti Partners. „K těmto deseti tisícům je ale třeba připočítat ještě služby a opravy, tedy zhruba plus další čtyři tisíce korun měsíčně.“ Aby tedy u tohoto bytu dosáhl výnos pěti procent, muselo by být nájemné okolo čtrnácti tisíc korun.Pokud by ale do výpočtu jako další proměnná vstoupila rostoucí cena bytu, například o dvě procenta ročně, pak by pro výnos pěti procent stačil nájem nižší. V případě koupě na hypotéku by byl výpočet složitější.

unnamed

Zdroj:Lidové noviny, ekonomika speciál, 19. dubna 2018

0 Odpovědi

Napsat komentář

Chcete se zapojit do diskuze?
Neváhejte a pošlete příspěvek!

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>